山西省忻州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书 

　　    （2022）晋09民终xx号

　　    上诉人（一审被告）：孙x，男，汉族，1998年9月25日生，忻州市忻府区曹张乡中曹村人，旅游服务人员，现住本村，身份证号xx。

　　    委托诉讼代理人：陈x，山西卓阳律师事务所律师。

　　    被上诉人（一审原告）：任x，男，汉族，1956年4月24日生，宁武县东寨镇三马营村人，现住宁武县东寨镇东寨村，身份证号xx。

　　    委托诉讼代理人：王x，山西九原律师事务所律师。

　　上诉人孙x因与被上诉人任x房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省宁武县人民法院（2021）晋0925民初xx号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙x的委托诉讼代理人陈x，被上诉人任x及其委托代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　    上诉人孙x上诉请求：1、请求二审法院依法撤销山西省宁武县人民法院（2021）晋0925民初869号民事判决书。2、请求二审法院依法改判驳回被上诉人（一审原告）的全部诉讼请求。3、本案的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定的上诉人在履行合同时有违约行为存在事实与法律上的错误。根据《民法典》第五百六十三条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。结合本案事实部分，2019年10月31日，山西省水污染防治工作领导小组开始了汾河流域入河排污口整治工作，上诉人租赁的房屋紧邻汾河，亦属于本次整治工作的范围内。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第一项第1条明确约定，上诉人租赁被上诉人的房屋使用性质为“餐饮、住宿、旅游”，而上诉人租赁了该房屋之后也是按照约定使用出租物的。众所周知，餐饮住宿旅游业每天会遇到大量的污水以及生活垃圾的排放。但被上诉人交付给上诉人的房租排污系统也仅仅可以向汾河排污。上诉人在面临违反环保政策的情况下，无法继续经营。修建新的排污系统管道属于对于房租整体结构的重大改变，也是出租人应当承担的相应义务。作为出租人，向承租人交付合格的房屋属于履行合同约定的应有之义，在房屋交付承租人后发生房屋排污质量不合格而对房屋进行新建和改善也是《民法典》第七百一十二条对于出租人相应义务的规定。被上诉人作为出租人，并未积极履行法律规定的相应义务，导致上诉人在合同期间内产生无法克服的经营困难，致使合同目的无法实现。上诉人行使“法定解除权”是《民法典》赋予合同一方当事人的合法权利，该行为不能被认定为违约。一审法院基于违约行为而判令上诉人承担的未实际占用房屋期间的房租以及违约金属于事实认定不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正。2、一审法院对于上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》解除日期属于事实认定错误。上诉人认为，案涉《房屋租赁合同》的实际解除日期应当为2019年12月9日，并非一审法院认定的2021年1月29日。根据《民法典》第七百一十二条之规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”，结合案涉《房屋租赁合同》第六项：“租赁期间，如遇不可抗力，物业结构部分由甲方进行修复，乙方放弃恢复经营的，合同无条件终止，损失由双方各自承担”，可以得出的是，从山西省水污染防治工作领导小组出台规定禁止排污，至2019年12月9日芦芽山景区关闭的一个多月的期间内，上诉人因排污问题无法解决，因排污受限导致经营困难，不可抗力已经产生，且被上诉人一直未按照法律规定及合同约定就案涉房屋的排污问题对出租物进行修缮，恰逢芦芽山景区关闭，乙方依照法律规定以及合同约定，放弃恢复经营的行为，即符合法律规定也符合合同的约定。上诉人认为，本案合同的解除，应当以上诉人先行使法定解除权的日期，即2019年12月9日为解除日期，上诉人行使解除权在先，被上诉人向一审法院起诉解除在后，应当以在先成立的法定解除权生效日期为准。3、既然上诉人行使法定解除权合法有效，那么，自法定解除权生效之日起，上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》就依法解除，上诉人超额支付的房租应当由被上诉人返还，而并不是由上诉人在未占用房屋的前提下继续支付房租。因此，上诉人认为，一审法院判令上诉人在2020年7月2日至2021年1月29日继续支付被上诉人房租属于事实认定不清，适用法律错误，二审法院应当予以纠正。4、对于一审法院要求上诉人支付被上诉人75000元违约金的部分，上诉人认为，上诉人在履行合同时并不存在违约情况，系由于被上诉人未按照法律规定及合同约定，及时修缮、新建新的排污系统，导致上诉人无法经营，合同目的不能达成，上诉人按照法律规定行使了法定解除权，并非由上诉人违约行为导致合同解除，在上诉人并未违约的前提下，违约金便无从谈起，支付违约金更没有事实及法律依据。5、案涉合同约定按照合同总价的20%确定违约金属于严重侵害上诉人合法权益的条款，对上诉人有显著的不公平性。根据合同约定，上诉人已经履行了五年期内前两年的租金给付义务。在前两年内，上诉人并无违约情况出现，依约按照合同约定履行，那么，即便有可能出现违约，违约金也应当以违约部分的金额进行计算，不能将守约部分同样纳入违约金的计算范围，该约定显著的侵害了守约人的合法权益，超出了违约金的适用范围，也违背了违约金设立的目的是为了惩罚违约行为的初衷。综上，上诉人认为，一审法院在审理本案时存在事实认定不清，适用法律错误的情况。请二审法院依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。

　　    被上诉人任x答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确上诉人的上诉理由与事实不符，请驳回上诉，维持原判。上诉人主张合同终止时，全国都没有疫情，上诉状称合同终止时间是2019年12月9日，当时全国都没没有疫情。

　　     一审原告任x向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告2018年4月7日签订的《房屋租赁合同》，被告按205元/日支付房屋租金至判决解除生效之日，截止起诉租金共计4.6万元。2.判令被告因违约赔偿原告经济损失7.5万元。3.判令被告对改装房屋9间恢复原状，赔偿原告财产损失3万元。    

　　一审法院认定事实如下：2018年4月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己位于宁武县东寨镇汾河大桥旁“宁房证字第3667号”的三层楼房整体租赁给被告使用，作为餐饮、住宿、旅游等项目经营使用。合同约定：该房屋租赁期自2018年7月1日起至2023年7月1日止共计5年，租赁期满如被告不再续约，需提前一个月通知原告。合同对租金的约定为：前两年每年14.5万元，被告于每年7月1日前将租金交纳给原告，之后租金每两年15万元或每年8万元。合同还约定，原告只提供房屋的出租，对被告经营该房屋所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题不负连带责任。租赁期间如因景区关闭，造成乙方无法正常经营，甲方应退还乙方未经营剩余期间的全部租金。如被告违约，原告有权终止合作，赔偿原告总租金的20%。此外，合同还就原、被告的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，原告依约将楼房整体移交被告占有使用，被告交纳了前2年租金的14.5万元。2020年7月，原告到该出租的楼房找被告催收下一年度的房屋租赁费时，发现被告已经搬离。2020年7月20日12时41分许，原告与被告电话联系，询问被告是否继续经营，并催促被告与之办理交接，被告称合同还没到期，什么时候交接会和原告联系。2020年8月10日，原告再次通过电话联系被告，被告称一两天回去处理。2020年8月29日，原、被告再次电话联系，原告催促被告进行交接，并称打了招呼不算解约，交接才算，被告说：“嗯，行了知道了。”此后，双方多次电话联系，均未成功交接。双方就解除租赁合同和其他相关事宜多次协商未果。另查明，本案起诉状副本于2021年1月29日送达被告。

　　    一审法院认为，原、被告于2018年4月7日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应依约履行合同义务。该合同约定的房屋租赁期自2018年7月1日起至2023年7月1日止共计5年，合同签订后，被告将合同约定的三层楼房整体交付被告占有使用，被告依约向原告支付了前两年的租金14.5万元。2020年7月，因发现被告搬离该出租楼房，原告要求与被告交接时，被告称合同未到期，到期交接。此后双方多次通过电话沟通，但未就合同解除和交接事宜达成一致意见，此时合同并未约定解除，故对于被告提出的其在2020年7月1日就通知了原告解除合同，2020年7月1日之后的租金其不应承担的说法，本院不予采信。对于被告辩称因为景区关闭、受疫情影响及出租房屋被禁止排污到汾河的原因，被告经营一直停滞，合同目的无法实现，合同无法继续履行，被告解除合同原因是不可抗力，其不存在过错，被告不存在违约行为，故不承担违约金75000元。本院认为，被告向汾河排污的行为不受法律保护，能否向汾河排污不是双方合同目的是否能够实现的界定标准，关于被告提出的疫情是不可抗力，导致合同目的不能实现的说法，根据被告提供的芦芽山景区恢复开放的公告可知，2020年4月1日起，宁武县东寨镇芦芽山景区已恢复正常运营状态，被告所经营酒店位于宁武县东寨镇，亦不受景区关闭和疫情影响，可正常经营，被告提出2020年7月因疫情导致的不可抗力享有法定解除权的主张明显缺乏事实及法律依据，本院不予支持。按照合同约定，被告应于2020年7月1日前向原告支付房屋租金，被告未依约支付已构成违约，对于违约金，因原、被告双方在合同中有明确约定，且该约定符合法律规定，故对原告要求被告支付其合同总租金20%共计75000元的违约金的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的解除原、被告2018年4月7日签订的《房屋租赁合同》，本案被告未按约定支付租金，原告可依法行使解除权，因原、被告双方均未提供证据证明何时通知对方解除合同，根据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式解除合同的，则合同自起诉状副本送达对方时解除。本案起诉状副本于2021年1月29日送达被告，本院依法确认原、被告的合同于2021年1月29日解除。对于原告主张的被告支付其拖欠的房屋租金至判决合同解除之日，符合法律规定，本院依法支持，但在庭审中被告提出2019年12月9日至2020年4月1日期间，芦芽山景区因疫情关闭，按照合同约定，原告应当退还给被告在此期间的租金的主张，根据双方提交的证据及2020年1月26日，文化和旅游部办公厅为做好疫情防控工作正式对外发布通知暂停经营团队旅游。本院认为芦芽山景区从2020年1月26日关闭到2020年4月1日恢复开放期间，被告方正常经营确受疫情和景区关闭的影响，被告要求退还在此期间全部租金的主张符合双方合同约定，本院予以支持。原告依照合同约定主张按205元/日计算欠付的租金，本院予以支持，截止合同解除之日，被告欠付原告的租金应从2020年7月2日起计算至2021年1月29日，

　　合211日，同时被告已支付的2020年1月26日起至2020年4月1日止的租金应予扣除，合67日，两项折抵后被告欠付原告的租金为29520元，计算公式为205元/日×（211日-67日）=29520元。对于原告主张被告对改装房屋恢复原状并赔偿其损失3万元，因其提供的证据不能证明具体损失及房屋的改装情况，且其未在法定期内提出鉴定申请，故对该诉求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条之规定，判决：一、确认原告任x与被告孙x2018年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月29日解除。二、被告孙x于本判决生效之日起十五日内支付原告任x租金29520元。

　　三、被告孙x于本判决生效之日起十五日内支付原告任x违约金75000元。四、驳回原告任x的其他诉讼请求。

　　案件受理费3320元，由原告任x承担930元，由被告孙x承担2390元。

　　二审中当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人孙x的上诉请求是否成立，是否应予支持。关于本案欠付租金是否属实，应否支付的问题。一审判决孙x支付任x租金29520元并无不当，本院予以认可。孙x主张不应支付租金的请求依据不足，本院予以驳回。关于违约金应否支付以及如何支付的问题，双方存在较大争议。关于违约责任双方约定，租赁期间如因景区关闭，造成乙方孙x无法正常经营，甲方任x应退还乙方未经营剩余期间的全部租金。如孙x违约，任x有权终止合作，赔偿任x总租金的20%。但是双方对于具体的违约情形约定不明，以及总租金指的是每年租金还是剩余租金，或是合同租金也没有明确。因此，一审依据合同总租金的20%认定违约金为75000元，依据不明，且认定事实不清。经审理查明，上诉人孙x已经履行了五年期内前两年的租金给付义务。在前两年内，孙x依约按照合同约定履行，并无违约情况出现。因此关于违约金的计算本院认为，应当按照孙x实际欠付的租金数额为准。因孙x实际欠付租金为29520元，因此其应当承担的违约金数额为29520元×20%=5904元。一审判决关于违约金的认定存在不当，本院予以纠正。孙x关于违约金的上诉理由具有合理性，本院予以采纳。

　　综上所述，上诉人孙x的上诉请求部分成立，对于其合理部分予以支持。一审判决关于违约金的认定存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

　　一、维持山西省宁武县人民法院（2021）晋0925民初869号民事判决第一项、第二项、第四项；

　　二、变更山西省宁武县人民法院（2021）晋0925民初869号民事判决第三项为：孙x于本判决生效之日起十五日内支付任x违约金5904元；

　　三、驳回孙x的其他上诉请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费3320元，由任x负担2556元，孙x负担764元；二审案件受理费2391元（孙x预交），由孙x负担813元，任x负担1578元。

　　本判决为终审判决。  

　　审 判 长     杨x

　　                           审 判 员     孙x

　　审 判 员     师x

二〇二二年七月十五日

　　                                书 记 员     刘x

（供稿人：忻州市中级人民法院民一庭）