山西省忻州市中级人民法院

　　民事判决书

　　（2022）晋09民终xx号

　　上诉人（原审被告）：张x，男，1986年10月17日出生，汉族，山西省晋中市榆次区人，农民，现居山西省永济市客乐购超市蒲金店。

　　委托诉讼代理人：张x，山西正名律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：杨x，山西正名律师事务所实习律师。

　　被上诉人（原审原告）：闫x，男，1959年7月29日出生，汉族，定襄县蒋村镇砂村人，农民，现居本村57号。

　　委托诉讼代理人：石x，山西国晋律师事务所律师。

　　上诉人张x与被上诉人闫x租赁合同纠纷一案，不服山西省定襄县人民法院作出的（2021）晋0921民初xx号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人张x及其委托诉讼代理人张x、杨x、被上诉人闫x及其委托诉讼代理人石x到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　上诉人张x的上诉请求：1.请求依法撤销原判，并驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人在履行《租赁合同》过程中，存在逾期支付租金的违约行为，属事实认定错误。1、2020年11月15日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》，约定租期为10年，自2020年11月15日至2031年11月16日，之所以明确租期为10年而不是11年，是因为当时双方约定了一年的免租期。2、《租赁合同》第二条第二款约定，年租金25万元，租金一年两付，次年租金在上一年租期结束前一个月支付12.5万元，6月1日前支付剩余12.5万元，之所以未约定第一年租金的支付方式，是因为当时双方约定了一年的免租期，第一年是不需要支付租金的，租金从第二年开始支付。3、在洽谈租赁、转租给叶胜钤以及签订合同时，定襄县奶粉厂法定代表人齐俊伟以及被上诉人、 上诉人、史海南均在现场（一审时被上诉认可），当时商量的就是因为上诉人给找的叶胜钤，所以上诉人承租后可以转租给叶胜钤。且由于叶胜钤要一年的免租期，齐俊伟和被上诉人都同意给叶胜钤一年的免租期，基于此，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中第二条才约定了租期10年以及只约定了次年租金的支付方式，而与此同时，上诉人在与叶胜钤签订《租赁合同》时也约定了一年的免租期。也正是因为上诉人、被上诉人、齐俊伟、史海南在租赁给叶胜钤一事上达成一致后才签署的两份《租赁合同》，才有了上诉人与被上诉人于2020年11月15日签订《租赁合同》，仅时隔一日，上诉人与叶胜钤便于2020年11月17日签订了《租赁合同》；这也就能解释为什么在史海南与齐俊伟的聊天录音中，史海南陈述“那时候合同就是这么签的，三年付两年的款，南方人白用一年是不是这意思？”齐俊伟表示认可。4、上诉人一审提交的三段录音可以证实，齐俊伟是认可有一年免租期的。而史海南在一审询问时也明确上诉人与被上诉人之间是约定有一年免租期的。所以，上诉人提供的证据已经足以证实一年免租期的存在。5、一审认定被上诉人至今未办理消防验收合格证，同时认定办理消防验收合格证的义务主体为被上诉人，那对于上诉人来说，没有消防验收合格证，上诉人承租案涉美好家源装饰城负一层的目的就无法实现，消防安全对密集型经营场所是至关重要的，未取得消防验收合格证，会给超市经营及日后的生产经营造成巨大的隐患，所以，本案真正的违约方为被上诉人，而非上诉人，上诉人完全可以以此为由对被上诉人行使抗辩权，拒绝支付租金直至被上诉人取得消防验收合格证，上诉人据此拒绝支付租金，不构成违约。二、上诉人按约支付租金，已超额支付，不存在逾期支付租金的行为。按照《租赁合同》第二条第二款约定，年租金25万元，租金一年两付，次年租金在上一年租期结束前一个月支付12.5万元，6月1日前支付剩余12.5万元。上诉人应于2021年10月16日前支付租金12.5万元，2022年6月1日前支付剩余12.5万元，但时至今日，上诉人已经支付租金14.5万元，一审时被上诉人认可，且录音中齐俊伟认可上诉人已支付租金11万元，录音时间为2021年1月25日，但2021年2月9日上诉人又支付30000元，按此计算，上诉人也已经支付14万元租金，已经超过合同约定的12.5万元，而剩余租金尚未届支付期。所以上诉人没有逾期支付租金的违约行为，且已经超额支付租金，剩余租金尚未届支付期，结合第一点上诉意见，一审判决上诉人支付被上诉人2021年下半年租金12.5万元，没有事实和法律依据。三、本案被上诉人的主体不适格。据了解，闫x是齐俊伟的姐夫，所以对2015年7月13日，闫x与定襄县奶粉厂签订的《租赁合同》的真实性存疑，一审时闫x也没有提供关于该份合同的履行情况的相关证据。且从一审审查情况来看，虽然与上诉人签订合同的相对方是被上诉人，但实际在履行合同过程中，都是齐俊伟在与上诉人交涉，甚至向上诉人要租金的是齐俊伟，租金也是上诉人付给齐俊伟，对此事实，闫x一审也是认可的，录音也可以证实。所以，在涉案租赁关系中，实际主体为齐俊伟与上诉人，而非被上诉人与上诉人。一审在未查清闫x与齐俊伟的关系以及为何闫x签订的租赁合同，但齐俊伟在向上诉人索要租金时却声称是自己的、上诉人的租金也是支付给齐俊伟？且齐俊伟在三段录音中的交谈，从内容看，完全是以实际出租人的身份在交谈。一审在未查清实际权利义务主体的情况下径自作出的判决必然是错误的。综上，一审认定事实错误，望二审查明事实，正确适用法律，公平公正地审理本案，撤销原判并驳回被上诉人闫x的全部诉讼请求或发回重审。

　　被上诉人闫x辩称，一、上诉人主张口头约定一年免租期，没有证据支持，应当支付剩余租金。上诉人和次承租人的《租赁合同》及齐俊伟的录音证据与本案没有关联性，不能证明双方约定了一年免租期。两份租赁合同都是由上诉人提供，上诉人与次承租人合同约定了免租期，上诉人与被上诉人的合同却未约定。这么重要的合同内容上诉人提供的合同文本时并未写明，显然是不符合常理的。二、上诉人存在逾期支付租金的违约事实。上诉人承认支付了上半年的租金，上诉人经答辩人催要后仍拒不支付所欠半年租金12.5万元。而上诉人从次承租人已拿到40万元租金。因此，原审认定上诉人存在逾期支付租金的违约事实，符合客观实际。

　　闫x向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除租赁合同；2.依法判令张x支付租赁费12.5万元；3.依法判令张x支付违约金56250元（暂计算至2021年9月23日，以12.5万元为基数，自2021年6月24日起至2021年7月23日止每日按3‰计算；自2021年7月24日起至2021年9月23日每日按6‰计算）及直至履行完毕止的违约金（以12.5万元为基数，自2021年9月24日起每日按6‰计算至债务履行完毕止）；4.闫x保留因张x毁约向闫x赔偿100万元的诉权；5.诉讼费用由张x负担。

　　一审法院认定如下事实，2015年7月13日，定襄县奶粉厂与闫x签订《租赁合同》，将美好家源装饰城地下一层、地上一层建筑面积7800平方米出租于闫x。2020年11月15日，闫x与张x签订《租赁合同》（以下简称合同），双方约定：闫x将其承租的定襄县晋昌大街8号美好家源装饰城负一层建筑面积3900平米租赁于张洪涛；租赁期限为10年，自2020年11月15日起至2031年11月16日止。租金支付方式为一年两付，年租金25万元。次年租金在上一年租期结束前一个月支付12.5万元，6月1日前支付剩余租金12.5万元。合同第三条第五项约定，闫x提供第一次消防验收合格，张x负责超市消防验收工资，具体费用由张x承担；合同第四条第2项约定，张x按时向闫x交付租金，如未按时交付租金，在接到闫x书面催缴租金通知书后，超出约定期限一个月，滞纳金为每日3‰，超出约定期限31天-60天，滞纳金为每日6‰，超出约定期限60天，视为张x违约。之后，张x将承租的美好家源装饰城负一层转租于叶胜钤，并签订《租赁合同》，约定租赁期限为11年，自2020年11月17日起至2031年11月16日止，2020年11月20日止2021年11月19日为免租期。

　　2014年5月19日，忻州市公安消防支队对定襄县奶粉厂作出忻公消验字[2014]第0046号建设工程消防验收意见书。2021年5月7日，定襄县消防救援大队对叶波生活超市作出忻定（消）行罚决字[2021]0012号行政处罚决定书，现三万元消防罚款已由闫x支付潘统满。现案涉叶波生活超市消防验收合格证仍在办理中。

　　2021年6月22日，闫x向客乐购超市下达催收2021年下半年租金《通知》，告知其应于2021年7月底交纳房租。

　　庭审中，张x提交其与定襄县奶粉厂法定代表人齐俊伟的录音、张x与叶胜钤签订《租赁合同》证明其与闫x签订的合同口头约定一年免租期。史海南在一审法院2021年11月16日询问笔录中称，张x与定襄县奶粉厂法定代表人齐俊伟商谈时曾口头约定一年免租期。

　　上述事实，有《租赁合同》3份、询问笔录、录音原告与被告陈述、庭审笔录等经庭审质证在案证实。

　　一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，根据诉辩双方各自主张，本案主要争议焦点为张x与闫x是否约定一年免租期。一审法院认为，案涉合同约定租赁期限起止时间明确，且张x在租赁起止期限处捺印确认。庭审中张x提交其与定襄县奶粉厂法定代表人齐俊伟的录音、张x与叶胜钤签订的《租赁合同》以及史海南在一审法院的《询问笔录》均不足以证明其与闫x约定一年免租期，其也未能提交其他证据予以佐证其诉讼主张，应承担举证不能的法律后果。故一审法院对张x关于一年免租期的辩称，不予采信。

　　关于应否解除合同及违约金的问题。闫x与张x签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。合同第四条第2项约定，张x如未按时交付租金，在接到闫x书面催缴租金通知书后，超出约定期限一个月，滞纳金为每日3‰，超出约定期限31天-60天，滞纳金为每日6‰，超出约定期限60天，视为张x违约。本案中，张x应于2021年6月1日前支付租金12.5万元，现已逾期超过2个月，张x已构成违约，故闫x诉请解除合同，并要求张x支付2021下半年租金12.5万元主张，予以支持。如合同解除后，产生新的租赁费，闫x可另行解决。

　　关于违约金问题。案涉合同约定超出约定期限一个月，滞纳金为每日3‰，超出约定期限31天-60天，滞纳金为每日6‰，本案中张x未依约支付租金，应属违约，应承担相应的违约责任，一审法院认为，虽然张x未直接请求法院调整违约金，但其提出不应支付违约金，应视为包含了对过高违约金进行调整的意思表示。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，鉴于案涉美好家源装饰城负一层闫x未依合同约定办理消防合格证，存在一定过错，且合同约定的滞纳金明显偏高，一审法院酌定违约金按一年期贷款市场报价利率四倍计算。违约金的起算时间，应以闫x向客乐购超市下达催收租金通知的宽限时间2021年7月底的次日起算。故违约金应以租金12.5万为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍自2021年8月1日起计算至债务履行完毕止。

　　综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（2009年2月9日最高人民法院审判委员会通过）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：

　　一、解除闫x与张x签订的《租赁合同》；二、张x于本判决生效后十日内支付闫x2021年下半年的租金12.5万元；三、张x于本判决生效后十日内支付闫x违约金（违约金以12.5万元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍自2021年8月1日起计算至债务履行完毕止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002.5元，由张x负担。

　　本院二审期间，上诉人张x提交两份微信转账记录，拟证明消防支出费用，应抵顶张x应付的租金。被上诉人闫x对此不认可，认为转账与本案无关，是否用于消防验收不清楚，同时提交叶波生活超市出具的证明一份，拟证明罚款都是闫x交的，并没有影响超市正常运营。上诉人张x认为，单位出具证明应该有负责人签字，对其真实性不认可。

　　本院二审对一审查明的基本事实予以确认。

　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案二审期间的争议焦点为：被上诉人闫x的主体是否适格，上诉人张x是否存在逾期支付租金的行为。本院依据查明的事实，针对争议焦点问题，认定如下：被上诉人闫x出租给上诉人张x的标的物系闫x从定襄县奶粉厂承租而来。2015年7月13日，定襄县奶粉厂与闫x签订《租赁合同》，将定襄县奶粉厂装饰城地下一层、地上一层建筑面积7800平方米出租于闫x。2020年11月15日，闫x将其承租的定襄县晋昌大街8号美好家源装饰城负一层建筑面积3900平方米租赁于张x。闫x作为合同相对方，对租赁标的物享有合同利益，符合诉讼主体资格。本案中，闫x与张x签订的租赁合同中，租赁期限起止时间明确，并有张x捺印确认， 且张x在租赁装饰城后的半年内已支付当年上半年租金，故其主张第一年为免租期与实际情况不符，本院难以支持。另张x主张已经支付租金164160元，因其未提供充分有效的证据证明其所转款项和所付现金系租赁装饰城的租金，且未得到闫x的确认，故对其主张不予认定。

　　综上所述，一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款的第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2978元，由上诉人张x负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长     郭x

　　                               审 判 员     杨x

　　审 判 员     师x

　　                          二0二二年五月二十五日

　　                                书 记 员     王x

（供稿人：忻州市中级人民法院民一庭）