另查明，某某中心系投资人姜福祥的个人独资企业。2014年，姜福祥因涉嫌犯罪被有关部门调查，2017年姜某成为某某中心实际负责人。姜某主持万福源公司事务期间，万福源公司售卖的楼房有部分正常交房。山西胜铎房地产开发有限公司系由姜某夫妻开设，姜某系该公司法定代表人。某某中心与山西胜铎房地产开发有限公司实际在同一地点办公。（2021）晋09刑终38号刑事判决书判决姜某犯职务侵占罪、寻衅滋事罪、妨害作证罪、非国家工作人员受贿罪。

　　王某向一审法院起诉请求:1、请求依法判决某某中心向王某交付某某中心四单元11层西户住宅楼;2、请求依法判决某某中心向王某支付违约金1040元(利息以220000元为基数,自2020年7月29日起至实际履行之日止,按照2020年中国银行存款利率1.3%计算,暂计算至2020年12月7日)。

　　判决结果：一审法院认为，行为人超越代理权实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效。本案中，姜某作为万福源公司的负责人，代表万福源公司行使民事权利实施民事法律行为，虽低于股东会确定的价格出售万福源公司开发的房屋，但王某作为购房人有理由相信姜某有权出售房屋，故双方签订的《商品房认购协议》合法有效。万福源公司未按照合同交付房屋已构成违约，应当承担违约责任，王某对于违约金的要求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、某某中心于本判决生效之日起十五日内向王某交付某某中心二号楼四单元11层西户住宅楼一套；二、某某中心于判决生效之日起十五日内支付王某违约金，违约金从2020年7月29日起，以220000元为基数，按年利率1.3%计算，至房屋交付时止。

　　二审本院认为：首先，某某中心认为一审判决关于“某某中心与山西胜铎房地产开发有限公司实际在同一地点办公”的事实认定错误，并向本院提交两张照片加以佐证。鉴于王某对该证据的真实性予以认可，本院予以采信。一审判决关于前述两家公司在同一地点办公的事实认定错误，本院予以纠正。第二，根据2021年3月4日一审庭审中某某中心委托诉讼代理人关于姜某是在姜福祥出事以后，企业瘫痪，由政府和县委通过协商指定姜某为宁武县万福源商贸有限公司的负责人的相关陈述，一审判决关于“2017年姜某成为被告某某中心实际负责人”的事实认定符合本案实际，本院予以确认。第三，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”、第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。具体到本案中，案涉《商品房认购协议》系姜某以某某中心的名义与王某签订。该协议签订时姜某是某某中心负责人，某某中心虽认为姜某无权代表其行使公司事务，其不应为姜某私自处分公司房产的行为承担法律责任，但其并未提交公司章程或股东会决议等相关证据证明姜某没有出卖案涉房产的代理权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应承担举证不利后果。且即使如其所述，姜某的代理权有所限制或姜某没有相应权利，但鉴于案涉《商品房认购协议》签订时，姜某负责人身份并能够在案涉认购协议上加盖公章及该协议签订地点为某某中心，王某有充足理由相信姜某有权签订案涉合同。依据上述法律规定，姜某在本案中的代表行为有效，故某某中心关于其不是合同主体的主张于法无据，本院不予支持，且鉴于案涉房屋所在住宅楼中已有部分房屋交付使用的实际，一审判决认定案涉《商品房认购协议》合法有效符合本案实际，本院予以确认。另外，鉴于姜某负责人身份并能够在案涉认购协议上加盖公章及该协议签订地点为某某中心的事实，案涉收据中是否加盖某某中心公章、财务人员签字一栏的签字人是否是某某中心处财务人员及购房款是否进入某某中心账户，并不影响王某已按案涉协议相关约定将购房款交付的事实，故在此情况下，一审法院判令某某中心交付案涉房屋并支付违约金并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款的第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

   （供稿：忻州市中级人民法院  民二庭樊永生）