山西省忻州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　                            （2022）晋09民终xx号

　　上诉人（一审原告、反诉被告）：xx迎宾馆，住所地：忻州市五台山风景区台怀镇小南坡村。

　　统一社会信用代码：xxx。

　　法定代表人：范x，任总经理。

　　委托诉讼代理人：薛x，山西启合律师事务所律师。

　　被上诉人（一审被告、反诉原告）：xx公司，住所地：忻州市五台县金岗库乡金岗库村26幢。

　　统一社会信用代码：xxx。

　　法定代表人：王x，董事长兼总经理。

　　委托诉讼代理人：胡x，山西五峰律师事务所律师。

　　上诉人xx迎宾馆因与被上诉人xx公司租赁合同纠纷一案，五台县人民法院于2020年10月10日作出(2020)晋0922民初xx号民事判决。xx迎宾馆不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日作出（2020）晋09民终1790号民事裁定：撤销原判，发回重审。五台县人民法院于2021年7月28日作出（2021）晋0922民初166民事判决。xx迎宾馆不服，向本院提起上诉。本院于2022年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人xx迎宾馆的委托诉讼代理人薛x，被上诉人xx公司的委托诉讼代理人胡x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人xx迎宾馆的上诉请求：1．依法撤销五台县人民法院（2021）晋0922民初166号《民事判决书》判决内容第三项、第四项、第五项；2.依法改判驳回被上诉人原审反诉全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。

　　事实与理由：五台县人民法院（2021）晋0922民初166号《民事判决书》（下称“原审判决”）针对被上诉人原审反诉请求认定事实不清，适用法律严重错误，二审法院应予依法纠正。一、原审判决上诉人退还被上诉人租赁费47800元、支付其疫情期间三个月房租143400元，事实认定错误。五台县人民法院（2021）晋0922民初166号《民事判决书》于2021年7月28日作出，8月2日送达，判令解除上诉人与被上诉人《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》，该合同原租赁期限至2021年8月31日。原审判决未生效，被上诉人尚未按判决内容返还上诉人全部租赁房产，上诉人支付其合同解除后剩余期限租金没有事实基础。根据《山西省应对疫情支持中小企业共渡难关的若干措施》规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，免收2020年2月、3月房租。省政府为支持中小企业共渡疫情难关作出的措施安排适用前提应当是被上诉人按照双方租赁合同履行，不存在违法违约行为前提下，予以减免其两个月租金。而本案中，被上诉人因违反租赁用途使用房产，其行为已经被认定为违约，其非法利益不应当给予保护。原审判决上述认定事实错误，应予纠正。二、原审判决上诉人退还被上诉人押金10万元，事实认定错误。租赁合同第三条第2款约定“乙方交纳的履约保证金，在合同终止时，如未出现在没有经过甲方书面同意的前提下擅自变更租赁物内部主体结构，以及未出现对甲方租赁物造成破坏，则甲方应于合同终止后的5日内一次性将保证金全额无息退还乙方。若出现上述损坏情况，则双方协商赔偿后将剩余款项无息退还乙方。”被上诉人租赁期间，擅自对房产进行装修，客观上已无法恢复原状，按照合同约定应当根据损失金额确定是否返还履约保证金。原审判决对此事实未予查明，即判令返还全部履约保证金，没有事实基础，应予纠正。三、原审判决上诉人酌情补偿被上诉人装修费用30万元，认定事实错误，适用法律严重错误。（一）根据法律规定，被上诉人未经上诉人同意擅自装饰装修或者扩建发生的费用，应由被上诉人自行负担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据租赁合同约定，被上诉人的装修设计方案必须经上诉人认可后方可实施。未经上诉人同意，被上诉人不得改动租赁物主体结构和内部结构。本案被上诉人未经同意即擅自对租赁物进行装饰装修，明显违反合同约定，且根据上述法律规定，被上诉人自行决定产生的装饰装修费费用应由被上诉人自行负担。另，被上诉人提供的证明装修费用的证据（装修合同、装修付款补充协议、装修合同补充明细、收据），均不具有真实性，无法证明被上诉人实际产生了装修费用。（二）双方签订的延长租赁期的补充协议，违反《中华人民共和国招标投标法》强制性规定，属无效协议，故一审法院依据本属无效协议，判决上诉人支付30万元装修费错误。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。本案租赁合同是双方经过招投标程序依法签订的，合同约定租赁期限是2018年9月1日-2021年8月31日，但双方签订的补充协议又将租赁期限延长两年，属对租赁合同实质内容的变更，明显违反了上述法律规定，应属于无效协议。故一审法院认定双方签订延长租赁期限两年的补充协议为属有效协议，并依据该协议判决上诉人支付装修费用30万元无事实及法律依据。（三）一审法院已认定因被上诉人违约而导致合同解除，根据法律规定，承租人请求出租人赔偿装修损失的，法院应不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原审判决认定“本案中，因被告（反诉原告）xx公司在合同租赁期间改变房屋用途属于违约”，进而确认本案合同系因被上诉人违约而导致解除，根据上述法律规定，除非征得出租人即上诉人同意利用之外，否则对被上诉人主张的装修损失不予补偿。原审判决上诉人酌情补偿被上诉人装修费用30万元，认定事实错误，适用法律严重错误，应予纠正。综上所述，本案原审判决对被上诉人原审反诉请求事实认定错误，适用法律严重错误。原审判决第三项、第四项、第五项判决内容显系错判，应予依法纠正。上诉人依法提起上诉，请求贵院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益，保障法律的公平正义。

　　xx迎宾馆向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、判令被告(反诉原告）承担违约责任，立即返还原告（反诉被告）xx迎宾馆仰佛山庄A区全部房产并恢复原状；3、判令被告(反诉原告）支付原告（反诉被告）网络收视费、排污费、维修费等各项费用合计100829.82元；4、本案诉讼费由被告(反诉原告）承担。

　　事实与理由：2018年6月15日，原、被告双方签订《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》，约定：原告（反诉被告）将xx迎宾馆仰佛山庄A区房产租赁于被告(反诉原告）使用，用途为办公、内部接待及职工住宿，未经书面同意不得转变用途，不得转租。租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。2018年7月31日，原被告就租赁房产涉及的不便于单独计表计费的费用缴纳事宜签订补充协议，约定网络收视费、锅炉排污费、维修服务费等费用均应由被告(反诉原告）按期支付。上述合同及补充协议签订后，原告（反诉被告）严格按照合同约定履行了合同义务，2019年期间原告（反诉被告）发现被告(反诉原告）擅自将租赁房产变更用途，用于从事酒店、餐饮等经营活动，并擅自变更房产部分结构；同时将部分房产对外转租，原告（反诉被告）经多次催告，被告(反诉原告）拒不纠正违约行为，且截至2020年6月30日累计欠缴网络收视费、排污费、维修费等各项费用合计100829.82元。被告(反诉原告）行为已严重违反双方合同约定，原告（反诉被告）为依法维护自身合法权益和避免国有资产损失，特诉至贵院，请求依法审查，判如所请。

　　xx公司在一审中辩称，1、原告（反诉被告）请求解除合同的请求不能成立，答辩人在合同履行期间没有违约，已经全部支付了3年的租金1720800元，履行了自己的全部义务，在合同履行的2年期间没有变更改变宾馆的房产结构，没有对房产对外转租，更没有从事餐饮等经营活动，恰恰相反的是根据合同第六条原告（反诉被告）方在收取答辩人这一方的租金后每年应提供住宿税务发票作为年租金的依据，但事实上合同已经履行2年，原告（反诉被告）没有提供相应的税务发票，作为租金的结算票据，显然违反了合同的约定；2、关于原告（反诉被告）所诉的网络收视费、排污费等100829.82元，这个费用是原告（反诉被告）单方计算所得，既没有向答辩人提供这些相关费用的票据，也没有与答辩人确认上述金额，是原告（反诉被告）方单方的计算的一个数据，并且也没有在2020年7月之前通知过答辩人，所以这些费用必须是原告（反诉被告）提供相关票证并且双方对此确认的前提下，才能作为答辩人支付的前提，况且今年由于疫情导致企业经营的困难，国家也有明文规定，作为国企可以延缓三个月的租赁期限，答辩人也曾在近期与原告（反诉被告）方曾经交过十万元的保证金，请求原告（反诉被告）方可以先将10万元的保证金抵做欠费，既能缓解答辩人的困难，又能保证费用的履行。所以说本案的原告（反诉被告）要求解除合同的事实和证据不能成立，要求支付相关费用，由于没有票据双方也没有确认，原告（反诉被告）不能支付，请法庭驳回原告（反诉被告）的诉求。根据九民会议纪要的有关规定，即使构成轻微违约也不应该解除双方的租赁合同，答辩人没有构成根本违约，所以原告（反诉被告）提出解除合同的请求不能成立。

　　xx公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人租赁费95600元（从2021年6月30日计算至2021年8月31日）；2、根据新冠疫情国家政策要求，判令被反诉人支付反诉人因疫情免三个月的租金143400元；3、判令被反诉人退还反诉人押金10万元；4、判令被反诉人赔偿反诉人因修缮、装修支付的费用65万元；5、判令本案诉讼费由被反诉人承担。

　　事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年6月15日签订了《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》，合同约定租赁期间为三年，后又续签两年，其中合同约定三年的租赁期间是从2018年9月1日至2021年8月31日，反诉人已经向被反诉人支付了3年的租金1720800元以及押金10万元，履行了自己的义务，之后因租赁物漏雨等问题，反诉人考虑到五年的租期，反诉人又雇佣工程队维修以及部分装潢花费200万元的费用。反诉人按约履行合同期间，于2020年7月14日却突然收到被反诉人发来的律师函，声称反诉人违约，要求解除双方的租赁合同，后又以同样的理由于2020年8月4日诉讼于五台县人民法院要求解除合同，反诉人认为自己并没有违约，但是因被反诉人执意要求解除合同，反诉人亦同意解除合同，但因被反诉人的解除合同给反诉人造成了修缮、装潢损失，同时还有解除合同后退还租赁费等问题，由于对此问题双方未能解决，导致租赁物一直未能交付。但鉴于合同已解除，反诉人故于2021年1月15日退出租赁场所，并发出通知要求被反诉人接收。现反诉人根据法律规定，特提出反诉，请求依法判令支持反诉人的全部反诉请求。

　　xx迎宾馆在一审中辩称，1、反诉原告要求免三个月租金，是没有依据的，按照山西省政府文件，明确免收2020年3月-4月的房租，我们认可两个月；2、关于租金，按当时双方合同约定计算；3、关于退还押金10万元，我们认为是没有任何法律依据的，在双方租赁合同第三条第二款约定了押金退还方式，当时约定很明确的，目前反诉原告存在违约事实；4、关于修缮费用，没有事实基础和法律依据，本案反诉原告主张赔偿装修费用是没有依据的，是反诉原告自行装修，其并未经过反诉被告同意，应当自行承担，不存在退还装修费用的问题；5、反诉原告明确表示同意解除双方的租赁合同，所以本案争议问题只是费用结算问题。

　　xx迎宾馆在一审中提交的证据有：1、xx迎宾馆工商登记信息。2、xx公司工商登记信息。3、《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》（2018年6月15日），未经原告（反诉被告）书面同意，被告不得转变租赁物使用用途，不得改变租赁物物业结构、不得转租。4、《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同补充协议》（2018年7月31日），约定网络收视费、锅炉排污费、维修服务费等费用由被告按期支付。5、携程网酒店预订信息网页截图。6、忻州市五台山风景名胜区慧聪酒店管理有限公司工商登记信息，7、图片8张，第一组是仰佛山庄的外貌，有天然沉香体验馆的广告牌，第二组是内部图片。证据5、6、7证明被告擅自改变租赁房产用途用于经营活动，并对外转租，变更结构，严重违反合同约定，原告（反诉被告）有权解除双方签订的租赁合同及补充协议。8、律师函及中国邮政速递物流信息单。9、山西省政府办公厅关于开展全省建筑领域安全隐患专项排查整治工作的通知，山西开展房屋建筑和人员聚集场所安全专项检查、忻州市召开全市建筑领域安全隐患专项排查整治会议三份政府文件，10、欠费明细。11、说明，证明忻州市五台山公司提供机顶盒和网络服务。12、环境保护纳税申报表、中国工商银行网上银行电子回单。证据10、11、12证明2018年8月1日-2020年6月30日期间，原告（反诉被告）替被告代付网络收视费25875元，锅炉排污费54954.74元，按照补充协议约定，被告应向原告（反诉被告）支付2018年8月1日-2019年7月31日期间零星维修服务费20000元，至今未付。

　　一审重审中，原告（反诉被告）向法庭出示原件，包括关于费用明细的原件，说明原件，环境保护纳税申报表原件，中国工商银行网上电子回单原件，环境保护纳税申报表载明了锅炉排污费每个季度向税务部门缴纳，即被告（反诉原告）欠到的这个排污费54954.74元（包括合同期内28672元和合同期外26282.74元），该费用是按原告（反诉被告）向税务部门缴纳的费用的出的，并非原告（反诉被告）单方计算；网络收视费按合同约定，机顶盒每年每台300元，被告（反诉原告）实际使用了45台机顶盒，故每年网络收视费是13500元，根据被告（反诉原告）实际使用的期限，经计算网络收视费为25875元，该费用计费标准有合同明确约定，无需双方再行确认；维修服务费20000元是补充协议中明确约定被告（反诉原告）应于每年9月5日前交付，但被告（反诉原告）至今未交付，已实际违约，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）支付20000元维修费，以上为原告（反诉被告）提交费用明细的组成情况。

　　xx公司质证称，对于证据1、2关于原被告主体资格真实性无异议，对证据3租赁合同的真实性无异议，对证据4补充协议无异议，但是对这两份证据的证明目的，首先补充协议中只是提到2018年8月1日至2019年7月31日，合同仅仅是一年的有效期，并且在证据3中提到合同第六条三年租金1720800元一次性交清而第五小项是甲方每年以年租金为项目提供住宿税务发票作为租金结算票据，关于这个内容，首先原告（反诉被告）方两年时间都没有提供相应的票据已经违反了合同的规定，其次从这个内容明显可以看出，作为乙方的被告是可以接待甲方安排的住宿人员，否则甲方怎么可以提供发票。关于证据5，不能证实仰佛山庄与本案的被告是一家，并且截图是复制材料，不能作为有效证据使用。对证据6关于慧聪酒店管理有限公司法定代表人是梁广荣，这个合同的时间是2020年7月2日，这个只是说明这个公司的注册地是仰佛山庄A区，并不能证明在注册地经营，因为众所周知是注册地并不一定就是经营所在地，提供这份材料并不能达到原告（反诉被告）想要证明的内容，并且这个公司的经营也与被告方没有任何关系。关于证据7有五台山风景名胜区市场监督管理局，确实存在被告所租赁的场所办公，但这并不是转租的，根据代理人了解，双方是借用关系，并且是政府行为，由于监督局办公场所已成危房，后来在区政府协调下，认为被告租赁的场所有空余的房间作为办公场所，并且与合同约定作为办公场所并不相悖。另外关于图片显示场所内有天然沉香体验馆不能成立，不能看外墙有什么图片就证明这个场所内有什么，并且答辩人这一方也没有进行这一业务。关于证据8律师函的问题，这个东西被告已经收到并且做了回复，认为没有构成违约，且欠付的费用没有经过双方确认，同时要求即日解除租赁合同也违背法律规定，不能成立。证据9关于政府文件与本案没有任何关联性，因为这个文件是2020年9月襄汾发生事故才出的文件，事实上原告（反诉被告）在之前就要求解除合同，所以后边的文件对本案没有指导性，并且原告（反诉被告）方每年要对整个宾馆检测，从2018年到2019年没有检测到隐患，并且被告没有对主体结构改造，所以这些文件没有指导性，也不适合本案适用。关于证据10、11、12首先上述证据全部都是复印件，没有提供原始凭证，若被告方支付上述费用需要下账，必须有相应的票据作为财务，原告（反诉被告）方一直没有拿出上述票据，只是列了清单，这个费用是否真实合理，被告不得而知，被告认可产生了一些费用，但是否是原告（反诉被告）所说的100829.82元，被告不能认可，特别是从42到53页全部是复印件，在新的证据规定下，在没有与原件核对一致后，复印件不能作为定案依据。另外，对全部12份证据，除证据1、2、3、4以外全部都是复印件，证据5之后的这些没有与原件核对一致的情况下，不能作为有效证据使用。第三组关于慧聪酒店与私募基金公司有异议，证据5-15，其中证据14律师函，是收到过律师函，但是就律师函的问题，被告提起过诉讼。第4租证据，欠的费用，当时约定是2018.8-2019.7的有效期，没有确定相关费用，当时2020年疫情问题，被告经营困难，与原告协商将提交的10万元押金抵顶相关费用。

　　一审重审中，被告（反诉原告）对上述证据质证称，关于费用明细是单方出具的材料不能作为有效证据使用；关于广电公司的说明是2020年1月15日出具的共计117600元，也就是说在该时间才确定了这个费用，并且原告（反诉被告）也没有向被告（反诉原告）出具应支付45台机顶盒服务费的相关票据，所以请求被告（反诉原告）支付费用前应该先支付相关票据；关于中国工商银行的电子回单，该回单关于用途一栏是空白，所以不能证明支付的是锅炉排污费，其他关于环境申报表还是复印件不再解释。

　　xx公司在一审中提交的证据有：

　　1、租赁合同及两份租赁合同补充协议，证明根据租赁合同第五条，装修方案需甲方认可才可以实施，否则不可能装修，说明原告（反诉被告）对装修是知情的，若原告（反诉被告）否认 ，应当提供证据证明其不知情；

　　2、装修合同、装修合同补充明细及装修付款补充协议、4份付款明细收据，证明被告（反诉原告）xx公司装潢花费200多万元，原告（反诉被告）提出终止合同对被告（反诉原告）造成了损失；

　　3、2018年6月12日被告（反诉原告）xx公司支付原告（反诉被告）xx迎宾馆履约保证金10万元中国建设银行单位客户专用回单一份、2018年6月15日被告（反诉原告）xx公司支付原告（反诉被告）xx迎宾馆1720800元中国建设银行电汇凭证一支。

　　原告（反诉被告）对上述证据质证称，针对租赁合同真实性合法性关联性没有异议，对证明目的证明内容不认可，被告（反诉原告）指的是第五条，两个月为免租期，不等于原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）的装修方案及装修内容，在第五条第二款明确约定了被告（反诉原告）的装修应当要经原告（反诉被告）认可后方可实施，涉及到结构变更的要经过原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）的主张证据不足。关于租赁合同补充协议，延长两年租期，对其真实性合法性不认可，是无效协议，当时A区租赁是经过机关事务管理局确定的，签订租赁合同后就签订延长两年租赁期的合同，是违反法律规定的，不得改变招投标核心内容，租赁期就是关键的，是无效补充协议，不认可。关于被告（反诉原告）提高的装修合同及补充协议、收据，对合同及收据真实性合法性均不予认可，在装修合同中写的装修时间是与租赁合同装修时间不吻合，我们认为合同不具有真实性，根据我们了解，在2019.3-6期间依然对外经营，有游客住宿。关于装修另一方是谁，跟个人不能确定这种装修合同。关于4份收据，我们认为是伪造的，证据编号是连号，与事实常理不符，所有的装修款都是现金支付，是否按照国际酒店缴纳相应的税、开相应的发票，且自相矛盾，数额对不上。对上述证据真实性合法性不予认可。其他同答辩意见。

　　根据庭审质证，当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年6月15日原告（反诉被告）xx迎宾馆（甲方）与被告（反诉原告）xx公司（乙方）协商一致签订了《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》，合同第二条第二款：本租赁物的用途为办公、内部接待及职工住宿，包租给乙方使用，如乙方需转变使用用途，须经甲方书面同意。未经甲方书面同意，乙方和不得擅自转变用途。第三条第二款：乙方交纳的履约保证金，在合同终止时，如未出现在没有经过甲方书面同意的前提下擅自变更租赁物内部主体结构，以及未出现对甲方租赁物造成损坏，则甲方应于合同终止后的5日内一次性将保证金全额无息退还乙方。若出现上述损坏情况，则双方协商赔偿后将剩余款项无息退还乙方。第五条第一款：乙方享有的免租装修为两个月，自2018年7月1日起至2018年8月31日止，自2018年9月1日起计算租金；第二款：乙方的装修设计方案必须经甲方认可后方可实施.....第六条：租赁期限为三年，自2018年9月1日开始算起，至2021年8月31日止，租赁期限内，租赁物年租金为573600元，租金支付方式为一次性交纳三年全部租金共计1720800元.....合同第十二条：提前终止合同约定：......，2、乙方擅自变更租赁物主体结构，或严重损坏租赁物，甲方在书面通知乙方限期整改，而乙方未能按期整改；3、乙方擅自转租租赁物；4、乙方擅自改变租赁物用途。2018年6月15日，原被告双方签订《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同补充协议》，第一条：协议内容:由于乙方前期维修租赁物投入过大，经甲乙双方协商一致，本着公平合理，平等自愿的原则，甲方同意乙方延长2年的租赁期限。2018年7月31日原被告双方就《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》涉及的不便于单独计表计费的款项进行补充约定，并签订了《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同补充协议》，该协议第二条相关费用明细及分割缴纳约定：......2、网络收视费，乙方租赁期内按照广电网络公司标准（每年每台机顶盒300元）于每年9月5日前缴付甲方代付。3、锅炉排污费，由甲方按税务部门规定申报，相关费用乙方于每季度次月15日前缴付甲方代付；第三条甲方向乙方提供的服务事项约定：在承租期限内，甲方向乙方提供室内设施、设备日常零星维修，乙方于每年9月15日前缴付甲方服务费贰万元整（￥20000.00元）。大型设备设施维修按实际工程量计费。合同签订后，被告（反诉原告）xx公司支付原告（反诉被告）xx迎宾馆三年租金1720800元及押金10万元。2019年期间，被告(反诉原告）xx公司将租赁房产变更用途，用于从事酒店、餐饮等对外经营活动。

　　2020年7月12日山西乾宁律师事务所接受原告（反诉被告）xx迎宾馆的委托，向被告xx公司致函：“......一、xx迎宾馆即日解除与你方签订的《租赁合同》及相关补充协议。你方应在收到本函后五个工作日内，立即委派授权代表前往xx迎宾馆配合办理仰佛山庄A区腾房及交接相关手续；二、你方应在收到本函后五个工作日内，立即支付xx迎宾馆各项费用100829.82元；......”,被告（反诉原告）xx公司2020年7月14日收到此函。现涉案仰佛山庄A区一直由被告（反诉原告）xx公司管理、使用。原告（反诉被告）于2020年8月4日诉来我院，请求解除原被告签订的《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》及《租赁合同补充协议》，返还原告（反诉被告）xx迎宾馆仰佛山庄A区全部房产并恢复原状，支付原告（反诉被告）2020年6月30日前的网络收视费、排污费、维修费等各项费用合计100829.82元。

　　一审重审中，被告（反诉原告）xx公司提起反诉，同意解除合同。请求原告（反诉被告）xx迎宾馆退还被告（反诉原告）租赁费95600元、支付被告（反诉原告）因疫情免三个月的租金143400元、退还原告（反诉被告）押金10万元并赔偿原告（反诉被告）因修缮、装修支付的费用65万元。

　　另查明，2020年1月24日，为有效应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，五台山景区采取了暂停对外开放的疫情防控措施。2020年6月2日，五台山风景名胜区管理委员会发布关于有序开放宗教活动场所的公告，决定五台山风景名胜区宗教活动场所于6月3日起有序恢复对外开放。

　　一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告（反诉原告）xx公司在合同租赁期间改变房屋用途属于违约，依照双方租赁合同约定，原告（反诉被告）xx迎宾馆有权解除合同，现原告（反诉被告）xx迎宾馆请求解除双方签订的租赁合同，被告（反诉原告）xx公司亦同意解除，故一审法院对原告（反诉被告）xx迎宾馆解除租赁合同及补充协议的诉讼请求予以支持。因被告（反诉原告）xx公司至今一直管理、使用该租赁房屋，根据双方签订的租赁合同，月租金为47800元，合同解除之后，原告（反诉被告）xx迎宾馆理应退还被告（反诉原告）xx公司自合同解除之日的剩余期间房屋租赁费47800元。关于原告（反诉被告）xx迎宾馆请求被告（反诉原告）xx公司支付收视费等费用100829.82元，根据原、被告签订的补充协议约定，由乙方（被告）缴付甲方（原告（反诉被告））代付，原告（反诉被告）提供的相关费用计算及其关联性的证据，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付该费用依法应予支持。关于被告（反诉原告）xx公司请求原告（反诉被告）xx迎宾馆支付因疫情免处三个月的租赁费的诉讼请求，因新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免的法律规定的不可抗力情形，根据五台山风景名胜区管理委员会公告，因受疫情影响，五台山风景名胜区从2020年1月24日暂停对外开放至2020年6月3日开放，根据公平原则及相关法律规定，结合本地实际疫情情况，一审法院酌情认定原告（反诉被告）xx迎宾馆免除被告（反诉原告）xx公司三个月房屋租金共计143400元。关于被告（反诉原告）xx公司请求原告（反诉被告）xx迎宾馆退还押金10万元的诉讼请求，因原告（反诉被告）xx迎宾馆未能提供充足证据证实被告（反诉原告）xx公司改变租赁房屋的主体结构，故依据租赁合同约定，原告（反诉被告）xx迎宾馆应退还被告（反诉原告）xx公司押金10万元。关于被告（反诉原告）xx公司请求原告（反诉被告）xx迎宾馆赔偿因修缮、装修支付的费用65万元的诉讼请求，考虑实际情况，原被告双方在被告（反诉原告）xx公司装饰前签订租赁合同补充协议，该协议有双方法定代表人签字并加盖公章，系双方真实意思表示，属有效合同。该合同约定由于被告（反诉原告）xx公司前期维修租赁物投入过大，将承包期延展2年。原告（反诉被告）xx迎宾馆主张该补充协议未经主管机关同意属无效合同，一审法院不予采纳。现原告（反诉被告）xx迎宾馆请求解除租赁合同，应对被告（反诉原告）xx公司装饰装修部分予以酌情补偿。关于原告（反诉被告）xx迎宾馆要求被告（反诉原告）xx公司支付网络收视、排污费等各项费用的诉讼请求，因原告（反诉被告）的此项诉讼请求只计算至2020年6月30日，对2020年6月30日后的上述相关费用双方可在解除合同交接时另行协商或者另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决为：一、依法解除原告（反诉被告）xx迎宾馆与被告（反诉原告）xx公司签订的《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告（反诉原告）xx公司在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）xx迎宾馆仰佛山庄A区全部房产并恢复原状，支付原告（反诉被告）xx迎宾馆2020年6月30日前的收视费、排污费、维修费等各项费用共计100829.82元；三、原告（反诉被告）xx迎宾馆在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）xx公司租赁费47800元、支付被告（反诉原告）xx公司因疫情免三个月租金143400元；四、原告（反诉被告）xx迎宾馆在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）xx公司押金10万元；五、原告（反诉被告）xx迎宾馆在本判决生效后十日内酌情补偿被告（反诉原告）xx公司因修缮、装修支付的相关费用30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2318元，由被告（反诉原告）xx公司负担，反诉案件受理费6909元，由被告（反诉原告）xx公司负担2909元，原告（反诉被告）xx迎宾馆负担4000元。

　　二审审理期间，被上诉人xx公司在二审中提交2022年1月6日双方签订的《租赁合同解除协议》。拟证明合同于2021年12月31日双方已协议解除。

　　上诉人xx迎宾馆的质证意见为，经过现场电话核对，双方确实协商过解除，但是法定代表人未签字，李明是上诉人的一般工作人员。在2021年底，因为省机关事务管理局关于安全工作的要求，特别是因为被上诉人一方在后期不管这个酒店，担心安全隐患，双方协商先把房产移交回来进行交接，至于相关的费用问题，不管是租金、押金、赔偿还是欠上诉人的杂费均由法院判决确认。交接期间因为发现相关房产的内部结构严重损坏，财产存在损坏、丢失等情况，所以双方未最终履行完毕相关的交接手续。

　　xx公司代理人提交了该公司2022年3月22日出具的申请书，内容为，2021年12月31日双方协商解除合同，原判决第三项所涉及的内容，双方已履行完毕，故申请撤回xx迎宾馆支付租赁费47800元、因疫情免三个月租金143400元的请求。

　　本院对一审查明的基本事实予以确认。

　　本院认为：根据民事诉讼法的有关规定，人民法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求进行审理，作出裁判。1、关于上诉人应否返还被上诉人租赁费47800元、支付其疫情期间三个月房租143400元问题。在本院审理期间，xx公司认为双方于2022年1月6日达成《租赁合同解除协议》，申请撤回对xx迎宾馆支付租赁费47800元、因疫情免三个月租金143400元的请求，该项撤诉请求不违反法律规定，本院予以准许。因双方在本案上诉期间签订协议一致确认双方租赁关系自2021年12月31日解除，依照《中华人民共和国民法典》第562条规定，本院也予以确认。对xx公司是否实际欠付租赁费用，因xx迎宾馆在本案诉讼中对该项未提出明确的诉讼请求，本院不予审查。双方可另行处理。2、关于上诉人应否退还被上诉人押金10万元问题。根据双方于2018年6月15日签订的《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》第三条第二款约定：“乙方交纳的履约保证金，在合同终止时，如未出现在没有经过甲方书面同意的前提下擅自变更租赁物内部主体结构，以及未出现对甲方租赁物造成损坏，则甲方应于合同终止后的5日内一次性将保证金全额无息退还乙方。若出现上述损坏情况，则双方协商赔偿后将剩余款项无息退还乙方”。因xx迎宾馆未能提供充足证据证明xx公司改变租赁房屋的主体结构，故依据租赁合同约定，一审判决xx迎宾馆退还xx公司押金10万元并无不当。3、关于上诉人应否酌情补偿被上诉人装修费用30万元问题。双方签订的租赁合同约定免租装修期为两个月，乙方的装修设计方案必须经甲方认可后方可实施。补充协议约定由于xx公司前期维修租赁物投入过大，将承包期延展2年。在租期未届满情况下，xx迎宾馆在一审中提起诉讼请求解除租赁合同，一审法院根据双方履行合同的实际情况，结合xx公司装饰装修的事实，酌情判决上诉人补偿被上诉人修缮、装修相关费用30万元是适当的。4、关于上诉人在二审中提交的参考案例与本案案情是否一致问题。山西省高级人民法院（2020）晋民申450号民事裁定书，以承租人未取得出租人同意对租赁物进行装饰装修为由，对租赁物装饰装修产生的费用，裁定由承租人自行负担，而本案双方的租赁合同中明确约定装修期为两个月，并非未取得出租人同意对租赁物进行装饰的案件；最高人民法院（2015）民申字第214号民事裁定书、（2020）最高法民申2949号民事裁定书、山西省高级人民法院（2021）晋民申1539号民事裁定书，均以承租人虽经出租人同意装饰装修，但双方对形成附合的装饰装修物处理未作约定的前提下，因承租人违约导致合同解除的，但出租人不同意利用装修残值的，裁定装饰装修费用由承租人自行负担，出租人不承担任何赔偿或补偿责任。本案租赁合同是在上诉期间双方协商一致协议解除的，而非承租人违约导致合同解除，本案与参考案例的案情不相类似。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持五台县人民法院（2021）晋0922民初166民事判决第二、四、五项判决；

　　二、变更五台县人民法院（2021）晋0922民初166民事判决第一项“依法解除原告（反诉被告）xx迎宾馆与被告（反诉原告）xx公司签订的《xx迎宾馆仰佛山庄A区租赁合同》及《租赁合同补充协议》”为“确认双方2022年1月6日签订的《租赁合同解除协议》中约定的双方租赁关系自2021年12月31日解除”；

　　三、撤销五台县人民法院（2021）晋0922民初166民事判决第三项判决。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审本诉案件受理费2318元，由被告（反诉原告）xx公司负担，反诉案件受理费6909元，由被告（反诉原告）xx公司负担2909元，原告（反诉被告）xx迎宾馆负担4000元。

　　二审案件受理费9712元，由上诉人xx迎宾馆负担7300元，退还上诉人xx迎宾馆2412元。

　　本判决为终审判决。

　　                                审  判  长  孙x

　　                                审  判  员  陈x

　　                                审  判  员  郭x

　　                               二〇二二年三月三十日

　　                                书  记  员  兰x

（供稿人：忻州市中级人民法院民一庭）